Ortsentwicklung - Kapellenfeld Ost

„Bürgermeister sieht „unsachliche Entscheidung“…

… so untertitelte die „Am Sonntag“ in der Ausgabe vom 7. November ihren Artikel „Räte in der Kritik“ in dem sie wieder versuchte die Investoren des geplanten Baugebiet „Kapellenfeld Ost“ zu protegieren. Ein journalistisches Armutszeugnis, dass nicht einmal der Versuch gemacht wurde, die Unterstellungen von Seiten der Investoren und des Bürgermeisters zu überprüfen. Lasst uns hier einen klaren Blick auf die Causa werfen und dem vom Bürgermeister in besagtem Artikel eingeforderten Anspruch gerecht  werden: „Bei einigen hat das Persönliche Vorrang. Das ist aber nicht sachlich begründet. Wir haben als Politiker auf das Wohl für die Allgemeinheit geschworen. Für manche ist das offenbar nicht einfach. Man muss das Persönliche aber zurückstellen.“ Architekt Dipl. Ing (FH) Axel Rolf hat sich auch die überarbeiteten Planungen angesehen und mit der ihm eigenen Sachlichkeit, basierend auf fachlicher Kompetenz, Einwände formuliert, die die Unterstellung, ablehnende Haltungen dieses Projekt betreffend fussten auf persönlichen Animositäten, ad absurdum führen:

 

 

Vorbehalte zu Bebauungsentwurf Kapellenfeld Ost

Planungsstand: Vorstellung in Gemeinderatsitzung am 26.10.2021:

1. Die Aufstellung des Bauleitplans Kapellenfeld Ost widerspricht den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung.

Nach Landesentwicklungsprogramm LEP 2020 3.2 (Ziel) sind in den Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Das Gebiet befindet sich in Ortsrandlage. Flächen für die Nachverdichtung im Innenbereich wurden im Städtebaulichen Entwicklungskonzept (ISEK) dargestellt.

Ziele aus dem Regionalplan 12 Donauwald:
- Erhalt der Schönheit + Vielfalt der Landschaft
- Erhaltung der Kulturlandschaft, entstanden durch bäuerlich betriebene Forst- und Landwirtschaft.

2. Die Aufstellung des Bauleitplans Kapellenfeld Ost ist nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Der rechtskräftige Flächennutzungsplan der Gemeinde Salzweg weist nördlich der Feldstrasse eine landwirtschaftlich genutzte, naturnahe Fläche aus.

3. Die Aufstellung des Bauleitplans Kapellenfeld Ost widerspricht den Darstellungen im Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzept (ISEK) der Gemeinde Salzweg. Hier hat die Gemeinde im Jahr 2016 ein koordiniertes, langfristiges, strategisches Vorgehen zur Entwicklung der Gemeinde vorgelegt, und auch die wünschenswerte städtebauliche Entwicklung aufgezeigt (Grafik „Sanierungskonzept Städtebau + Grünordnung + Verkehr“ mit Darstellung der „wünschenswerten Baulandsausweisung in Zukunft“). Die Flächen „Kapellenfeld Ost“ sind hier nicht als zukünftiges Bauland vorgesehen.

4. Das geplante Baugebiet befindet sich in exponierter Randlage und grenzt nicht unmittelbar an bestehende Infrastrukturen an. Hierzu ist ein 150 m langer Ausbau der Höllstrasse (ohne weitere Anlieger) einschließlich aller Versorgungseinrichtungen (Kanal, Wasser, Abwasser usw.) erforderlich.

5. Aufgrund der Topografie ist der Anschluss an die Kanalisation im freien Gefälle nicht möglich. Die Errichtungskosten für ein Pumpwerk zur Abwasserbeseitigung sind sicherlich von den neuen Grundstückseigentümern zu tragen, die erhöhten Folgekosten für Wartung und Instandhaltung eines Pumpwerks hat in Zukunft die Allgemeinheit zu tragen. Dies kann nicht im Interesse der Gemeindebürger liegen.

6. Entsprechend dem vorgestellten Eckpunktepapier, welches vertragliche Regelungen zwischen Gemeinde und Investor trifft, sind von der Gemeinde weitere Infrastrukturkosten zu tragen, obwohl diese allein durch das neue Baugebiet Kapellenfeld Ost bedingt sind:
- die Kosten für die Ertüchtigung / Instandsetzung der bestehenden Höllstrasse
- die Herstellungskosten für den Ausbau der 150 m langen Anbindungsstraße zur Anbindung des neuen Baugebiets (geschätzte Kosten ca. 370.000,- €)

- die Kosten für die Ertüchtigung (nicht Sanierung!) der bestehenden Kanalisation im Bereich Kapellenfeld

7. Die Eingriffe in Natur und Landschaft sind bei Aufstellung des Bauleitplans Kapellenfeld Ost nicht unerheblich. Die Fläche nördlich der Feldstrasse ist entsprechend der Darstellung im rechtsgültigen Flächennutzungsplan eine naturnahe Fläche (Grünland mit Magerkeitszeigern), die grundsätzlich entsprechend den Standortbedingungen zu erhalten, pflegen und zu entwickeln ist.

8. Im Bereich des geplanten Baugebiets befinden sich Hangquellen und angrenzende seggen- und binsenreiche Nasswiesen. Diese sind als Landschaftsbestandteil zu schützen.

9. Aufgrund der Topographie des Geländes mit einem Höhenunterschied von 30 m (Höllstrasse 415 m ü.NN, Nordgrenze der Grundstücke an der Feldstrasse 445 m ü.NN) kommt es bei Überplanung zwangsläufig zu starker Überformung des natürlichen Geländeverlaufs mit unschönen Stützmauern und Steinböschungen.

10. Aufgrund der Steilheit des Geländes (im Schnitt 20,7 %, in Teilbereichen bis 30 %) kommt es bei Starkregenereignissen zu ungebremstem Oberflächenwasserablauf, der sich regelmäßig talseits zu Wasserflächen anstaut.

11. Die Höhe der geplanten baulichen Anlagen beeinträchtigt öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild (§16 Abs. 3 Nr.2 BauNVO). Die geplanten Mehrfamilienhäuser weisen entsprechend den Schnittdarstellungen talseits Wandhöhen von 12 bis 14 m auf (zurückgesetzte Terrassengeschosse sind lt. BayBO einzurechnen). Die Festsetzungen der angrenzenden Bebauung lassen als Höchstgrenze für die talseitige Wandhöhe 7 m zu.

12. Die Zahl der geplanten Vollgeschosse beeinträchtigt öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild (§16 Abs. 3 Nr.2 BauNVO). Die geplanten Mehrfamilienhäuser weisen 3 bzw. 4 Vollgeschosse aus. Die Festsetzungen der angrenzenden Bebauung lassen als Höchstgrenze 2 Vollgeschosse zu.

13. Die geplante Anzahl an Wohnungen (44) in sechs Mehrfamilienwohnhäusern entspricht nicht der städtebaulichen Eigenart des umliegenden Gebiets, welches vorwiegend mit 1- und 2- Familienhäusern bebaut ist. Vereinzelt sind im angrenzenden Bestand 4-Fam.-Wohnhäuser vorzufinden.

14. Aufgrund der Steilheit des Geländes (im Schnitt 20,7 %, in Teilbereichen bis 30 %) kommt es zwangsläufig zu sehr steilen Erschließungsstrassen und -wegen (zum Vergleich Straßkirchen Furtfeld bis 15%, Maria-Hilf-Str. Passau 15,7 %). Hierdurch ist nicht nur die allgemeine Verkehrssicherheit gefährdet, sondern auch mit Schwierigkeiten beim Winterdienst zu rechnen. Die Anbindung über die Höllstrasse weist im Bestand eine durchschnittliche Steigung von 14,5 % auf.

15. Die „Barrierefreie Gestaltung“ des öffentlichen Verkehrs- u. Freiraums (DIN 18040-3, Teil 3) ist aufgrund der Topografie des Geländes in Frage zu stellen. Den Bedürfnissen von Menschen, die zu Fuß oder mit dem Fahrrad unterwegs sind, sowie von Kindern, alten Menschen und Menschen mit Behinderung kann aufgrund der Steilheit der Erschließungswege nicht Rechnung getragen werden.

16. Die Anbindung des Plangebiets an die Büchlberger Str. führt in der Höllstrasse zu erhöhtem Verkehrsaufkommen. Das bestehende Straßenprofil ohne ausgewiesenen Gehweg ist hierfür nicht ausreichend. Aufgrund der vorhandenen Straßenbreite ist ein Begegnungsverkehr LKW/LKW auch mit eingeschränkten Bewegungsspielräumen (5,90 m) nicht möglich. Begegnungsverkehr PKW/LKW (5,00 m) ist eingeschränkt möglich.

17. Aufgrund der Lage des Geländes (Nordhang), der Steilheit des Geländes und der bestehenden, dichten Bebauung entlang der Feldstrasse ist im Winterhalbjahr mit Verschattung der Bauflächen zu rechnen. Im Zeitraum vom 29. November bis 8. Januar (6 Wochen) liegen die Bauflächen gänzlich im Schatten (fotodokumentation). Auch im Zeitraum davor und danach sind Beeinträchtigungen gegeben. Aus genannten Gründen galt das Gebiet bisher als „schneesichere Lage“. Für die geplanten Doppelhaushälften kommt noch Verschattung durch die darüber liegende Reihenhauszeile hinzu.

18. Die Ausweisung neuer Baugebiete und damit die Zunahme der Siedlungs- und Verkehrsflächen ziehen erhebliche negative Umweltauswirkungen nach sich. Den Zielen der Bayerischen Staatsregierung dem Flächenfraß Einhalt zu gebieten ist insbesondere dann Rechnung zu tragen, wenn die Vorraussetzungen für eine Baulandentwicklung aufgrund der Randlage, der Anbindung, der Topografie und der Folgekosten ohnehin problematisch zu bewerten sind.

Mein Appell richtet sich an die Gemeindevertreter, ihrer Planungshoheit gerecht zu werden und die drängenden Probleme unserer im Wandel befindlichen Dörfer anzugehen, mit attraktiver Gestaltung des öffentlichen Raumes sowie Bewahrung und Schaffung positiver Dichte der innerörtlichen Verödung entgegen zu wirken, statt immer mehr Bauflächen am Rand der Dörfer auszuweisen, was zu vermehrter Zersiedlung und anschwellenden Verkehrsströmen führt.

Axel Rolf, Architekt Dipl. Ing. (FH)

 

Fotos: Sandra Tschautscher

 

„Nachhaltigkeit ist das A und O für gelebten Umweltschutz. Wer nachhaltig wirtschaftet, schützt die natürlichen Ressourcen der Erde. Wir setzen uns ein gegen die Vermüllung und Überfischung der Weltmeere, die Abholzung des Regenwaldes und gegen die zunehmende Erderwärmung. Wir unterstützen nachhaltige Projekte.“ Diese Sätze sind nicht aus irgendeinem FriWi-Pamphlet, die Sätze sind zu finden auf greenee.de.  Greenee e.V. versteht sich als gemeinnütziger Verein mit Fokus auf Tier, Umwelt- und Naturschutz. Vertreten wird der Verein laut Impressum, von jenem Herren, der auch als Investor für das Baugebiet „Kapellenfeld Ost“ auftritt. Ja, die Zerstörung der Regenwälder muss gestoppt werden ... genauso wie die fortschreitende Versiegelung von naturnahen Grünflächen um die Ecke.

Rolf/Preißl

 

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